企业主必读:疫情期间,如何争取减免房租?

时间:2020-02-15      来源:中港星法律服务 人气:2871     

疫情之下,不少民营企业主发现,这个冬天有些漫长。在经济寒冬中,如何控制成本,减少支出,成为企业主们最关心的问题之一。很多人都在问,房租作为一大固定开支,能否减免?被大家反复讨论的“不可抗力”、“情势变更”,到底能不能适用?


1、疫情期间,租户可以不按时支付租金吗?

租户不能直接不付租金。租户按时支付租金是租赁合同约定的义务。如果双方没有达成减免租金、缓交租金等新的合意,又没有免责事由,租户不支付租金就是违约行为,需要承担违约责任(比如支付逾期利息或合同约定的违约金)。


2、如果想减免租金或缓交租金,租户可以怎么做?

租户可以与房东进行沟通协商,提出合理的请求。沟通时,建议采用书面形式,固定沟通的过程。如果房东愿意主动减免租金,那么建议双方签订补充协议,对租赁合同的相应条款进行变更;如果房东不愿意签补充协议,也可以将表明双方达成减免租金合意的书面内容存档,比如双方的往来邮件、函件或微信聊天记录等。


3、如果房东不同意减免租金,租户还可以怎么做?

如果房东不同意减免租金,租户可以尝试用法律赋予的权利提出减免或缓交租金的请求。与此相关的法律制度主要是“不可抗力”、“情势变更”。


4、新冠肺炎疫情是否属于不可抗力?

根据《民法总则》《合同法》的规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情的发生和发展态势,显然是房东和租户在签订租赁合同时不能预见的。这样的疫情也不能通过合同双方的一己之力避免或克服。


我们理解,疫情符合这三个条件,属于不可抗力。


5、适用不可抗力免责条款,需要符合哪些条件?

《合同法》第117条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外,要适用这一规定,需要同时满足三个条件:

(1)出现了不可抗力;

(2)合同不能履行;

(3)不可抗力与合同不能履行存在因果关系。租户可以依据不可抗力免责条款,


6、请求减免房租吗?

难度极大。根据第4问的分析,疫情属于不可抗力,满足条件一。但是,条件二“合同不能履行”并不满足。根据《合同法》第110条,只有非金钱债务才有可能不能履行。也就是说,金钱债务不能存在不能履行的可能性。金钱债务就是支付一定数额金钱的债务。金钱债务为什么一定可以履行?因为债务人可能暂时没钱,但他不会一直没钱。一旦获得金钱,他就可以履行了。租赁合同中,租户支付租金的义务是一种金钱债务。所以,即使发生新冠肺炎疫情,支付租金的义务仍然可以履行,没有不能履行的可能性。因此,由于不满足“合同不能履行”这个条件,不可抗力免责的规定一般不适用于租金支付义务。我们可以参考和这次疫情相似的“非典”时期的


房租减免案例。几乎没有法院适用不可抗力免责规定来减免租金,这和我们的判断是一致的。


7、若租户要依据情势变更原则请求减免房租,需要满足什么条件?

根据《合同法解释二》第26条,要适用情势变更原则,需要同时满足以下条件:

(1)合同成立以后,客观情况发生了重大变化;

(2)这种变化是当事人订立合同时无法预见的,不属于商业风险;

(3)继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。


如果符合上述条件,合同一方可以请求变更或解除合同。


8、疫情期间租赁合同的情况,符合情势变更原则的适用条件吗?

疫情属于合同成立后客观情况的重大变化,当事人无法预见,满足条件一和条件二。租户能否依据情势变更原则请求减免房租,关键在于条件三的判断,即:继续履行合同,是否对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。公平与否难以衡量,合同目的能否实现更容易判断,租户可以着重关注“合同目的能否实现”这个问题。


9、哪些因素可能影响情势变更原则的可适用性?

根据问题8的分析,我们需要着重关注租赁合同的目的能否实现。要想适用情势变更原则,就需要证明,租赁合同的目的已经不能实现。需要考虑的因素包括但不限于:

(1)房屋租赁用途。根据“非典”时期相关的法院判决,涉及的房屋都是用于对外开店经营的商业物业,暂未发现租户承租物业用于办公的情况。当然,这并不必然意味着办公物业就没有适用情势变更原则的空间,还需要结合其他情况分析。


(2)政府是否要求租户停业。根据“非典”时期的判决,一些租户的主营业务被政府要求暂时停业,因而无法开展经营,这种情况下,法院更容易支持减免租金的主张。


(3)租户的员工能否正常上下班。如果租户所在城市的疫情较严重,或当地实行的疫情防控措施已导致员工不能正常办公,那么更可能适用情势变更原则。例如,租户所在城市的公共交通大面积停运,居民小区限制每户出行次数,租赁房屋的物业禁止或限制人员进出等。对于以上这些情况,租户要注意收集并妥善保管相关材料,作为请求减免房租的依据。


10、租户还有什么可以做的?

为了应对疫情影响,各地相继出台了一系列措施来扶持中小企业,其中一些地区的政策就包括减免房租。例如,上海市规定,中小企业承租本市国有企业的经营性房产(包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等)从事生产经营活动的,先免收2月、3月两个月租金。租户可以关注当地的相关政策,为己所用。







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